出租人能否在承租人补交逾期租金后行使合同解除权

第6年时，承租人超过约定期限即在约定期限后的第120天支付了租金70万元，尚欠50万元，拖欠的租金数额达到了当年应付租金总额的25%。出租人起诉请求解除租赁合同，并判令承租人支付所欠租金50万元及其利息。在审理期间，承租人将所欠租金50万元及其利息如数支付给出租人。法院应否支持出租人解除租赁合同的诉讼请求？
　　[分歧]在审理中，法院对出租人的诉请应否予以支持存在两种不同观点：
　　一种意见认为应支持出租人解除合同的诉请。出租人逾期交纳租金，同时所欠租金数额达到年租金总额的25%，已构成根本性违约，出租人有权解除合同。并且，依照《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，法院支持出租人解除合同后，出租人仍有权要求承租人支付所欠的租金。同理可证，承租人在出租人起诉后，法院宣告判决前补交拖欠的50万元租金，并不能否认其根本性违约事实的存在，也就不影响出租人合同解除权的行使。
　　另一种意见认为不应支持出租人解除合同的诉请。承租人在出租人起诉后，法院宣告判决前补交拖欠的50万元租金，承租人主动纠正逾期支付租金的违约行为，同时使出租人的合同利益得到了实现。法院如果仍支持出租人解除合同的诉请，承租人将因违约而解除合同给其造成的损失远远大于出租人因合同解除所获取的利益，与根本违约制度设立的鼓励交易目的相悖，所以，不应认定承租人的违约行为构成根本性违约，出租人也就不具备合同解除的条件。
　　[意见]笔者倾向于第二种意见。承租人仅有在超过约定期限15天后的第120天支付大部分租金和拖欠部分租金但已超过年租金总额的25%等两种违约行为，没有严重到导致出租人获得租金的合同目的不能实现，所以，出租人不能行使合同解除权。
　　根本性违约是指合同一方当事人的违约行为导致合同目的不能实现时，另一方当事人可以解除合同的制度。《合同法》第九十四条在规定法定解除时，其中第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的”、第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，在我国合同立法中首次设立了根本性违约制度。依照该两项规定，只有在发生不可抗力、一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为，导致不能实现合同目的的情况下，当事人才享有合同解除权。在这里，合同目的是当事人签订合同时所想要得到的结果，这种结果通常表现为经济利益或财产利益。例如，在租赁合同中，出租人签订合同的目的是获得租金，而承租人的合同目的在于获得承租房屋的占有、使用权。依照《合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行合同的违约行为致使不能实现合同目的，才构成根本性违约。详言之，当事人超过合同约定的履行期限履行合同的，如果该迟延履行的违约行为导致合同目的不能实现，那么另一方当事人有权解除合同。可见，履行期限这一时间因素对当事人合同目的的实现至关重要。比如，季节性很强的货物如用于制作月饼的原材料——白糖。月饼厂在中秋节前半年就向糖厂订购白糖，当事人在白糖买卖合同中约定出卖人必须在中秋节前某个时间点交货，以便于月饼厂有足够时间将白糖用于制作月饼，该交货时间对月饼厂获得合同利益至关重要。在实际履行中，出卖人迟延至中秋节到来前五天交货，导致月饼厂无法用约定的白糖制作月饼赶在中秋节前投放市场，合同目的不能实现，月饼厂依法不仅有权解除合同，而且有权要求糖厂赔偿预期可得利益。在本案的租赁合同中，当事人将《合同法》第九十四条第（四）项规定中“当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的”的法定解除情形，在租赁合同中作为约定解除的一种情形予以约定，即约定“承租人超过约定期限15天交纳租金，致使合同目的不能实现的，出租人有权解除合同”。由于租赁合同属继续性合同，房屋租赁期限一般较长，本案的租期就长达15年，承租人仅仅超过约定期限15天或120天支付租金，是否导致出租人的合同目的不能实现，这一问题的解决对处理本案意义重大。换言之，准确判断承租人超过约定期限支付租金的违约行为是否构成根本性违约或是否导致出租人的合同目的不能实现，是处理本案的关键。
　　依照《合同法》第九十四条第（四）项的规定，判断根本性违约的法定标准是“不能实现合同目的”。按照反面解释，一方当事人对另一方的一般性违约，不会导致合同目的不能实现，守约的另一方当事人不能行使合同解除权。难点在于判断违约行为是否严重到合同目的不能实现的地步，《合同法》对此未明确规定法官的具体判断标准，法律漏洞赋予法官自由裁量的空间。法官自由裁量时应当从根本违约制度的立法价值入手，对当事人的违约行为进行综合分析。现代合同法最为重要的基本精神或价值目标就是鼓励合同交易，增进社会财富。从当事人角度来说，其订立合同的目的就是为了实现特定的经济目的。从社会角度讲，合同目的则是为了优化社会资源的配置。具体到根本违约制度，就要从是否有利于鼓励合同交易、是否有利于增进社会财富出发，考虑特定合同的违约行为是否严重到导致守约方的合同目的不能实现，守约方不得不用解除合同的严厉方式来制裁违约方。既要考虑违约方因合同解除而造成的损失，又要兼顾守约方从合同解除中所获得的利益，对当事人各自的损益进行比较后作出裁判。
　　在本案中，合同履行到第6年时，承租人超过约定期限即在租金给付的约定期限后的第120天支付租金70万元，尚欠50万元租金，同时存在拖欠租金数额超过年租金总额25%的违约行为，笔者认为，该两种违约行为属一般性违约，不会导致出租人获得租金目的的达到，所以不构成根本性违约。具体而言，其一，承租人超过约定期限后的第120天支付租金70万元，已履行大部分债务，并没有严重到出租人租金分文未得。其二，承租人拖欠租金50万元超过年租金总额的25%，已构成违约，但承租人所欠租金数额相比整个合同总金额，所占比例不大，尚不足以影响到出租人获得租金目的的实现。其三，承租人在诉讼期间将所欠的50万元租金支付给出租人后，出租人获得租金的合同目的已经实现。违约行为如果在判决宣告前能够修补，即使违约后果严重，但违约方对违约行为的修补使守约方的损害后果得到了弥补，守约方签订合同的目的得以实现的，不宜认定该违约行为构成根本性违约。该修补或纠正行为区别于承租人在判决解除合同后履行判决规定的租金给付义务，前者使违约行为在判决前得到纠正，后者是违约行为在判决前未得到纠正的前提下，法官判决解除合同的同时判令承租人支付所欠的租金，承租人在判决解除合同后按照判决规定的履行期限支付租金的行为，既是违约责任的承担行为，也是判决的执行或履行行为。
　　综上所述，违约行为导致合同目的不能实现的，依法构成根本性违约，守约方依法有权解除合同。违约行为不影响合同目的实现的，当事人不能约定构成根本性违约，并以此赋予守约方合同解除权。详言之，违约行为的存在是行使合同解除权的前提条件，但应当区分一般性违约和根本性违约。一般性违约行为不会影响合同目的的实现，当事人不能行使法定解除权，即使当事人将一般性违约行为约定为“致使合同目的不能实现”的根本性违约行为，因有悖于根本违约制度设立目的或合同立法宗旨，法官也不应依约判决支持守约方解除合同的诉请。在继续性合同性质且履行期限较长的租赁合同中，承租人逾期15天后支付租金或拖欠租金数额超过年租金总额25%的违约行为，法官应综合考量承租人已付租金的数额、逾期的长短、逾期支付租金的次数等因素，一般以该违约行为不会影响出租人获得租金目的的实现为由，认定为一般性违约，况且，承租人违约后及时补付了租金，违约行为得以纠正，出租人获得租金的合同目的已经得到了实现，更不应认定为根本性违约。

2014-07-31 01:46:50 浏览：

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